İnşaat Maliyet Hesaplaması Nasıl Yapılır? (İnşaat M2 Hesaplaması)

2023 yılında tüm inşaat sektöründe kullanılan malzemelerde artışlar yapılmıştır. Sürekli güncellenen fiyatlar nedeniyle inşaat maliyeti hesaplaması da araştırılan konular arasında yer almaktadır. Müstakil ev ve daire kaba inşaat maliyeti hesaplaması ile birlikte 2023 m2 inşaat maliyetlerinin ne kadar olduğunu içeriğimizde detaylandırdık.

Kendi evini yapmak isteyenlerin yanı sıra inşaat sektöründe çalışan kişiler de m2 hesabı yaparak binaları satmaya başladı. Okul, konut, iş yeri, fabrika gibi yapıların 1. sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf, lüks ve basit yapılar ile betonarme, yığma, gecekondu ve çelik karkas yapılar için inşaat maliyeti nasıl hesaplanır ve İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır? İnceleyelim.

Emlak Vergisi İçin Esas Alınacak 2023 Yılı İnşaat Maliyet Bedelleri Belirlendi!

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Resmi Gazete’de yayımlandı.

Yeni Tebliğ ile belirlenen emlak vergisi baz alındığında, gelecek yıl için metrekare başına normal inşaat maliyeti konut bazında 140,03 lira ile 6 bin 423,65 lira arasında olacak.

2023 yılı inşaat maliyetleri ne kadar?

İnşaat maliyet hesaplaması için öncelikle arsa tarla sınır tespiti için lihkab yaptırarak alan ölçülmelidir. Apartman inşaat maliyeti hesaplaması dahil olmak üzere çelik karkas bina mesken binalar M2 cinsinden hesaplamaları aşağıda vermiş olduğumuz 2023 inşaat m2 maliyetleri listedeki gibidir.

Mesken binaları açısından:

• Lüks inşaatlar için metrekare normal inşaat maliyet bedelinin asgari ve azami sınırları 2 bin 930,55 lira ile 6 bin 423,65 lira
• Birinci sınıf inşaatlar için 1236,74 lira ile 4 bin 295,70 lira
• İkinci sınıf inşaatlar için 871,23 lira ile 2 bin 910,41 lira,
• Üçüncü sınıf inşaatlar için 294,29 lira ile 1982,22 lira
• Basit inşaatlar için 140,03 lira ile 893,96 lira arasında olacak.

Tebliğ ile fabrika, otel, hastane, sinema, banka, okul ve havuz gibi binaların metrekare normal inşaat maliyetleri de yeniden düzenlendi.

Konut İnşa Bedeli Nasıl Hesaplanır?

İnşaat alanı hesaplamalarında öncelikle inşaat kat alanlarının bilinmesi gerekmektedir. Bu sayede yaşam alanının toplam metrekare ölçüsü inşaat alanı hakkında hangi bilgileri sağlayacaktır? Günümüzde ticari binalar ve konutlar standart hale getirilirken, yapılacak yapının zeminde ne kadar yer kapladığına ve ne kadar yer kullandığına dikkat edilmektedir.

Metrekare alan bilgisi, yapılacak alanın zemini ve üzerine yapılacak inşaatın metrekaresi hakkında bilgi alabilirsiniz. İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır sorusunun genel yanıtı olarak, yapılacak yapının taban alanı bilinmeli, yapılacak binanın metrekare karşılıkları bilinmeli, inşaat sırasında ödenecek meblağlar bilinmelidir. ruhsat işlemi bilinmeli, TAKS (kat alanı kat numarası) ve KAKS (kat alanı kat numarası) bilgisi bulunmalıdır.

2023 İnşaat M2 Maliyeti (Konut-Mesken)

İnşaat maliyetleri belirlendi! Binanın dıştan dışa yüzey ölçüsü ile metrekare başına normal inşaat maliyeti çarpılarak inşaat maliyeti hesaplanır.

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından oluşturulan ve her yıl belirlenen inşaat maliyetleri ‘lüks inşaat‘, ‘1. sınıf inşaat‘, ‘2. sınıf inşaat’, ‘3. sınıf inşaat’ ve ‘basit inşaat‘ olmak üzere 5 ayrı kategoride oluşturuluyor.

100^M2 Kaba İnşaat Maliyeti 2023 Güncel

100 m2 alana ev yapmak isteyenler için kaba inşaat maliyetini araştırdık. Aşağıda vermiş olduğumuz maliyet hesaplama listesi ortalama fiyatlar ile bilgi vermek amacıyla oluşturulmuştur.

2023 yılında yapılacak 100 metrekarelik bir evin maliyet hesabı için lüks, 2. sınıf, 3. sınıf ve basit yapı inşaatları için birim m2 tablosu aşağıdaki gibidir.

100^M2 kaba inşaat birim m2 maliyeti aşağıdaki gibidir:

BİNALAR	Bina Yapısı	ASGARİ	AZAMİ	ORTALAMA
1. SINIF İNŞ.	ÇELİK KARKAS BİNA	1.463.54 TL	1.628.47 TL	1.546,01 TL
2. SINIF İNŞ.	ÇELİK KARKAS BİNA	919,71 TL	1.009,81 TL	964,76 TL
3. SINIF İNŞ.	ÇELİK KARKAS BİNA	690.54 TL	782.17 TL	736,36 TL
BASİT	ÇELİK KARKAS BİNA	392.62 TL	429.24 TL	410,93 TL
1. SINIF İNŞ.	BETONARME KARKAS	1.206 89 TL	1.326,04 TL	1.266,47 TL
2. SINIF İNŞ.	BETONARME KARKAS	773,00 TL	806,67 TL	789,84 TL
3. SINIF İNŞ.	BETONARME KARKAS	545.39 TL	586,67 TL	566,03 TL
BASİT	BETONARME KARKAS	305.55 TL	372,69 TL	339,12 TL
1. SINIF İNŞ.	YIĞMA KAGİR BİNA	828,03TL	1.014,41 TL	921,22 TL
2. SINIF İNŞ.	YIĞMA KAGİR BİNA	490.41 TL	592.69 TL	541,55 TL
3. SINIF İNŞ.	YIĞMA KAGİR BİNA	302,54 TL	395,72 TL	349,13 TL
BASİT	YIĞMA KAGİR BİNA	161,91 TL	195.59 TL	178,75 TL
3. SINIF İNŞ.	YIĞMA YARI KAGİR BİNA	2.24,51 TL	274.94 TL	249,73 TL
BASİT	YIĞMA YARI KAGİR BİNA	123,78 TL	161.91 TL	142,85 TL
BASİT	ÇELİK KARKAS BİNA	392.62 TL	429.24 TL	410,93 TL
1. SINIF İNŞ.	BETONARME KARKAS	1.206 89 TL	1.326,04 TL	1.266,47 TL
2. SINIF İNŞ.	BETONARME KARKAS	773,00 TL	806,67 TL	789,84 TL
3. SINIF İNŞ.	BETONARME KARKAS	545.39 TL	586,67 TL	566,03 TL
3.SINIF İNŞ.	KERPİÇ VE OİĞ BASİT	189,37 TL	244,42 TL	216,90 TL
BASİT	KERPİÇ VE OİĞ BASİT	90.13 TL	94.70 TL	92,42 TL
3.SINIF İNŞ.	GECEKONDU TARZI BİNA	247,42 TL	259.74 TL	253,58 TL
BASİT	GECEKONDU TARZI BİNA	116,08 TL	135,92 TL	126,00 TL
3.SINIF İNŞ.	TAŞ DUVARLI BİNA	244,42 TL	271,92 TL	271,92 TL
BASİT	TAŞ DUVARLI BİNA	140,52 TL	174,13 TL	157,33 TL

2023 İnşaat Birim M2 Maliyeti (Ticarethane ve İşyerleri)

İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır derseniz, hesaplamalarda yer alması gereken en önemli konulardan biri binanın sınıfıdır. Aşağıda vermiş olduğumuz çelik karkas binalar için 2023 m2 inşaat maliyeti hesaplaması aşağıdaki gibidir.

İnşaat maliyet hesaplaması nasıl yapılır inceleyelim:

M2’deki betonarme karkas inşaat maliyet hesapları aşağıdaki gibidir:

• Lüks inşaat: Asgari 3.821,65TL Azami 4.214,105 TL Ortalama 4.017,87 TL
• 1.Sınıf İnşaat: Asgari 2.697,01 TL Azami 2.923,35 TL Ortalama 2.810,18 TL
• 2.Sınıf İnşaat: Asgari 1.741,075 TL Azami 1.803,6375 TL Ortalama 1.772,35 TL
• 3.Sınıf İnşaat: Asgari 1.177,5925 TL Azami 1.401,54 TL Ortalama 1.289,57 TL
• Basit: Asgari 402,09 TL Azami 517,7725 TL Ortalama 459,93 TL’dir.

2023 yılı kaba inşaat maliyeti yığma binalar için M2 cinsinden hesaplamalar ile aşağıdaki listedeki gibi hesaplanmıştır.

• Lüks inşaat: Asgari 3.012,52 TL Azami 3.405,01 TL Ortalama 3.208,765 TL
• 1.Sınıf İnşaat: Asgari1.897,54 TL Azami 2.287,61 TL Ortalama 2.092,58 TL
• 2.Sınıf İnşaat: Asgari 1.126,89 TL Azami 1.276,81 TL Ortalama 1.256,99 TL
• 3.Sınıf İnşaat: Asgari 758,46 TL Azami 917,50 TL Ortalama 837,98 TL
• Basit: Asgari 298,51 TL Azami358,87 TL Ortalama 328,70TL’dir.

Taks Nedir?

Taksi Kat alanı kat sayısıdır. Bir arsa üzerine yapılacak yapının montaj alanının ne kadar olması gerektiğini hesaplar. Diyelim ki 300 m2’lik bir arsanız var. Taksi limiti varsa 300m2’lik alanın tamamına yapı yapılamaz. Kat alanı ile kat alanı hesaplanarak binanın inşa edilecek alanı bulunur.

Kaks Emsal Nedir?

Kaks, katların taban alan sayısıdır. Emsal olarak da bilinir. Vergi kapsamındaki ölçü emsal değerdir. Örneğin: 300m2’lik bir arsa varsa, Taxi boyutu 1.50 ise 300×1.50= 450m2 inşaat yapılabilir. Emsalin dahil edilen ve edilmeyen bölümlerinde yer almaktadır.

Emsalde yer almayan bazı bölümler vardır, bu bölümler şunlardır:

• Yangın merdivenleri
• Trafolar
• Şaft bacaları
• Işıklıklar
• Temele kadar inen toprağa sabitli asansör boşluklar
• Müstakil bir yangın merdiveni olmayan ancak yangın merdiveni olarak kullanılan bina merdivenleri, emsal kapsamına girmeyen bazı bölümlerdir.

Yukarıda verdiğimiz yerler kat alanına dahil değildir. Dahil edilmeyen alanlar, inşaat alanı hesabına dahil edilmez.

2023 İnşaat Maliyeti Hesaplaması

2023 yılı inşaat maliyet hesaplaması:

• Binanın sol tarafından 0.20-0.40/1,50 olduğunu varsayalım bu kısım takstır.
• Arsayı 300^m2 olarak belirlemiştir. 300×0.20=60^m2, 300×0,40=120^m2 Bu hesaplamaya göre yapılacak olan inşaat m2’si en fazla 60^m2 olabilir. En çok ise 120^M2 olabilir.
• Zemin katının daha düşük M2’ye sahip olmasını isterseniz eğer imar buna izin vermemektedir. Yapmış olduğumuz hesaplamadaki ölçülere göre en az 60^M2 olabilir.

Zemin kat kurulum alanı için vergi 1 sınırlamadır. Yol ve yan parsellerden çekildiğinde sonuç 2. sıradır.

Müstakil Ev Maliyet Hesaplama

Tek katlı müstakil ev yaptırmak isteyenler 120m2’lik evin tasarımını ve yapımını üstlenecek olup, metrekare maliyeti ortalama 2.000 TL ile 3.000 TL arasında değişecektir. 100m2 yaşam alanına sahip müstakil ev için ortalama metrekare fiyatı 350.000 TL olarak hesaplanıyor.

Detaylı bir hesaplama yapmak gerekirse:

• Müstakil ev yaparken seçilen malzemelere göre m2 hesabı yapılmalıdır.
• Gelişmiş şehirlerde metrekare hesabı 2.500 TL ile 3.000 TL arasında yapılırken daha küçük şehirlerde 3.000 TL-3.500 TL arasında yapılmaktadır.
• Ortalama olarak 100^M2 bir evin arsa maliyeti 7.000 TL’yi bulabilir.
• Bahçe peyzajı için ayrılacak ve yapılacak peyzaja göre maliyet fiyatları ortalama olarak metrekare başına 200 TL ile 700 TL arasındadır.
• Garaj kapısı, bahçe duvarı giriş alanı ve inşaat kalemleri hesaba dahil edildiğinde 7.500 TL ve 8.000 TL ek maliyet ortaya çıkacaktır.

Bu maliyet hesapları sonucunda ortalama olarak 120^m2 bir arsa içerisine 100^m2 oturum alanı ve 20^m2 bahçe alanı olan müstakil bir ev için 400 bin TL ile 600 bin TL arasında bir maliyete ihtiyaç duyulmaktadır.

Kaba İnşaat Maliyeti Hesaplaması

Yapılacak konstrüksiyon için kabaca bir hesap yapmak gerekirse ürün maliyetleri ve ürünlerin ortalama kullanım yüzdeleri aşağıdaki gibidir. Kaba inşaat maliyeti hesabında beton, demir, çatı, iç sıva, dış sıva, boya, badana, ısınma ve çevre düzenlemesi için ayrılacak giderlerin bütçeden oranlarını aşağıdaki gibi hesapladık.

Kaba inşaat maliyeti:

• Beton kalıp kaba inşaat için %40
• Demir kaba inşaat için %40
• Çatı üretimi için %3
• Tuğla kaba inşaat için %40
• Çatı konstrüksiyonu %75 ve kaplaması %25 olarak.
• İç sıva, kapı ve pencere kasaları %7
• Pencere ve kapılar %60 iç sıva %40
• Elektrik su tesisatı %10
• Yer döşeme kaplaması %6
• Dış sıva ve demir işler %6
• Kapı pencere doğra %8
• Boya badana ve ıslak zemin %10
• Isıtma tesisatı %8
• Çevre düzenlemesi %2’dir.

2023 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri

2023 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ Resmi Gazete’de yayınlanmıştır.

Binaların yaklaşık birim maliyetleri Bakanlık kararı ile yürürlüğe giren mimarlık ve mühendislik hizmetleri şartnamesinin 3.2 nci maddesine göre, hizmet bedellerinin hesaplanmasında kullanılacak olan binanın yaklaşık birim maliyetleri dikkate alınarak, binanın sınıf kategorisine KDV hariç genel giderlerin %15’i ve müteahhit kârının %10’u dahildir. M2 birim fiyatlarını resmi gazeteden inceleyebilirsiniz.

İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır? Merak edenler için yukarıda yaptığımız ortalama metrekare hesaplamaları bunlar.

İnşaat maliyet hesaplamasının yaklaşık bir yolu aşağıdaki şekildedir:

1. Projeye özgü maliyetleri belirlemek: İnşaat projesi için gereken her türlü malzeme, ekipman ve hizmetin maliyeti belirlenmelidir. Bunlar arasında inşaat alanının satın alınması, temel atma, zemini hazırlama, duvarların üretimi, tesisatın kurulması, çatının montajı, alçıpanel döşemesi, baca sisteminin kurulması vb. gibi her türlü maliyeti içerir.
2. Geliştirme maliyetinin tespiti: Zemin suyu analizinin, kazı ve toprak işlerinin, hava koşullarının değerlendirilmesinin, fiziksel özelliklerinin ve geçiş noktalarının tespit edilmesinin gerekli olduğu inşaat projelerinde, geliştirme maliyeti belirlenmelidir.
3. Temel maliyetin hesaplanması: Bir inşaat projesine başlamadan önce mevcut alt yapının ne tür maliyetlerinin mevcut olduğunu belirlemek, güvenilir bir şekilde temel maliyet tahmini yapmak için gereklidir.
4. Mevcut imar durumu ve zorlukların değerlendirilmesi: Mevcut imar durumu, mevcut yapılanmalar ve inşaat ile ilgili mevcut zorlukların tümü değerlendirmelidir; bu da maliyet tahminlerini daha doğru hale getirecektir.
5. Maliyeti hedef olarak belirlemek: İnşaat proje maliyet tahminlerini toplayarak hedef maliyeti belirlemek önemlidir. Hedeflenen maliyet, projenin zamanında bitirilmesi, analiz edilen tüm maliyetler ve beraberinde gelen riskleri de kapsamalıdır.